硅谷驱逐原租客,说好的“先富带后富”呢?苹果FB谷歌薪资

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硅谷驱逐原租客,说好的“先富带后富”呢?苹果FB谷歌薪资

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JoyceChu 发表于 2016-7-13 20:37:50 | 显示全部楼层 |阅读模式
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The Guardian 报道,硅谷近日出现 “规模空前” 的 “逼迁”,将驱逐数百租户。

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(图片来源:Lesechos

这次逼迁的小区名字叫做 Reserve Apartments,位于圣克拉拉县(County of Santa Clara)首府圣何塞(San Jose) 的市区。这是硅谷的中心地段,离苹果公司总部 5 英里远,离 Google 总部 14 英里,离 Facebook 20 英里。

此次涉及 216 个单位的搬迁,为了建新的住宅区和商业区,该小区租客要在明年 4 月份之前搬走。硅谷法律基金会的律师凯拉 · 卡赞齐斯(Kyra Kazantzis)说:

“这是我在职 24 年以来最大规模的一次‘逼迁’。”


目前,该地区成为全国流浪汉最多的地区之一,而在 2014 年该地区政府工作人员曾经大规模拆除流浪人员搭建的窝棚,赶走 200 多个流浪汉。

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(图片来源: The Guardian

近年来,我们听到的关于硅谷的消息除了 “科技如何改变我们的生活”,还多了一个不同的声音:“硅谷的高科技公司如何改变硅谷原住民的生活”。

“逼迁” 原租客,驱逐流浪汉,看起来只是因为住房而引起的利益纠葛,实际上却是硅谷自高科技公司入驻后一个复杂的历史性问题。




1、硅谷居民对高科技公司的不满

  • 2013 年 11 月 Twitter 在纽约上市的那天,市民们高举抗议标语 “你们上市,我们什么也没有”,“民众没有受益” 抗议 。
  • 2013 年 12 月 Google 员工上班的班车遭遇了市民的围堵示威。
  • 2014 年 4 月,Google 法律部门员工杰克 · 哈普林 (Jack Halprin)动用了《艾利斯法案》驱赶旧金山一座居民楼的数名原租客,引发了当时声势浩大的游行抗议。


拦截上班班车还有游行、举牌抗议一系列的行为背后,我们感受到当地居民对科技行业入驻给他们生活带来的种种影响的不满情绪。

这些居民对科技公司有什么仇什么怨呢?这些仇和怨又究竟是不是真的由科技公司造成呢?

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(图片来源:The Verge





2、当地居民:高科技公司就是推高租房价格的罪魁祸首

高科技公司入驻给硅谷带来的不仅是快速的经济增长,还有一批又一批的懂技术懂创新的高科技人才,而对于当地居民来说,他们还扩大了贫富差距,而且带来了 “拥堵的交通” 还有 “租金的不断高涨”。



2.1、贫富差距问题

根据 GlassDoor 网站的统计,Google 软件工程师平均年薪在 12.7 万美元,Facebook 网络工程师平均年薪是在 13.3 万美元,苹果软件工程师的平均年薪是 14.5 万美元,苹果的待遇最高。

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Google salaries

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Facebook salaries

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Apple salaries

但是,仅仅看高科技工作人员的平均年薪并不能说明什么问题,我们都知道在北上广深每个月拿 1 万块人民币的工资与在二三线城市每月 1 万块的工资不能相比。这涉及到不同城市的生活消费水平问题。

外媒 Mercury News 报道,早在 2014 年,圣克拉拉县的家庭年收入中位数已经是全国最高—— 9.3 万美元,而其他两个湾区中心城市(奥克兰以及三藩市)也排在全国前 10 名。此外,报告预计到 2017 年,圣克拉拉县的家庭年收入中位数将为 11.19 万美元,预计将比华盛顿特区领先 11.8% 。

由此可见圣克拉拉县的生活成本远高于其他地区。

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santa_clara_square_overview
(图片来源:Santa Clara Square


而相关报告指出,圣克拉拉县有 45.4% 的家庭年收入中位数在 10 万或以上,11.9% 在 7.5-9.99 万之间,则有超过一半的家庭收入每年达到 7.5 万以上,但是家庭每年收入范围在 5-7.4 万的却只有 13%。分析师说这是一个中产阶级被 “掏空” 的明显迹象。

不可否认,高科技公司在不断创造越来越多的财富,同时也不断扩大富人和中低等收入人群之间的贫富差距。

但是,这是不是成为指证 “高科技公司就是推高房价的罪魁祸首” 的强有力证据呢?

该报告同时指出,从 2005 年到 2012 年,全美国低收入差距都在扩大,有 248 个大城市的收入差距都在扩大;而数据表明收入最高的那 20% 的人群,在 1985 年占据了 45.6% 的财富,现在他们占据了 51% 的财富。

所以贫富差距的扩大是一个全国性趋势,当然也有高科技公司的 “功劳”,但至少这不能成为它 “罪名成立” 的证据。

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(图片来源:Hotpads




2.2、高涨的房价

旧金山硅谷 2016 第一季度房市报告,圣何塞市位于市郊的独栋别墅(SFH)每套均价为 859250 美元,而离城市更近的联排别墅(TH)每套均价约 540000 美元。即便是大公司的码农夫妇,面对 Cupertino 130-180 万美元的高价学区房,也是压力山大。

伯克利大学研究高档住宅和搬迁的研究人员表示,从 2000 年到 2013 年,湾区的低收入家庭数量增加了 10%,与此同时却失去了适用于低收入人群的 50 % 的住房单元,许多当地工人的收入不足以支撑自己的家庭。

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(图片来源: The Guardian

房价为何高涨?


2.2.1、上市公司的推动

上市公司带来的高身价员工默默推动了房价的高涨。Google 2004 年上市的时候,有 1000 多员工拥有公司的股票选择期权;而 2012 年 Facebook 上市之后也造就了上千名百万富翁员工。这些上市公司带来的巨大财富在很大程度上推高了当地的房价。

这是不可否认的事实,但却并不是房价不断涨高的唯一原因。

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(图片来源:Huffingtonpost



2.2.2、加州 13 号提案(California Proposition 13 (1978) )

加州 13 号提案规定业主的物业税收占物业财产的全部现金价值的 1%。该提案提及的全部现金价值是指购买时的现金价值,也就是说物业税是基于买时的价格计算的,而且只要不出售则每年涨税不会超过 2%。

而一旦售出,那么新业主物业全部现金价值就会按照新的资产交易价格来计算,在该基础上征收 1% 的物业税收和接下来不超过 2% 的增长税收。

因为加州 13 号提案的规定让业主长期持有该物业的成本很低(所交物业税不高),而且业主能够很好地预估未来物业税的数额,确定其是否出售物业以获得更高收益,所以业主会更倾向于长期持有该物业。

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(图片来源:YouTube


在美国买房买家要先下订单,在价高者得的房地产市场上,为了买到想要的房子,买家一般会出更高的价格(任何一个买家都不清楚对方出价多高)。所以会出现要价 60 万的房子,出价 80 万的买家甚多的抢房现象,形成购房的 “争夺战”。

加之加州 13 号提案的低物业税规定,业主完全可以慢慢等待更高价位的买家来买自己的房子,房价也因此不断被抬高。


2.2.3、地少,人口增速快

整个湾区一面傍海,三面环山,中间还有一个空心大海湾,加上在四十几年前已经立法成立了“ 中半岛緑地保护区”(占据了包括圣马特奥县以及北圣塔克拉拉县在内的 250 平方公里),所以可以利用的工商业和住宅用地就少之又少。

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(图片来源:Hdrinc


而加州又是美国人口最大的州,圣何塞则在加州人口高密度城市中排名第 3 位。全美人口平均年增长大约在 0.8% 左右,加州以 1% 左右快速增长,而圣塔克拉拉县每年更以 1.6% 的高速增长。

高速发展的经济在很大程度上归因于高科技公司,而每一个高科技公司雇一个员工就给当地增加 2-3 个就业机会,从餐馆从业者,零售业,建筑业,到清洁工及教师。这也从很大程度上造就了人口的高速增长。

而在有限的居住地上,有着不断增长的人口,在很大程度上也推动了房价的增长。




3、住房供给不足



3.1、《艾利斯法案》( Ellis Act )

一方面,高涨的房价和工薪阶级的收入让负担房租显得越来越艰难,另一方面,房东们利用《艾利斯法案》( Ellis Act )的逼迁行为让租客面临着更为尴尬的局面。

1986 年加州出台《艾利斯法案》( Ellis Act )规定在租金控制地区,有意 “停止营业” 的业主可以拥有无条件逼迁租客的权利,五年之后可以按照新的租金价格重新出租或者将大楼改以共同契约公寓形式出售谋利。

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Residents of 1049 Market Street protest Ellis Act evictions, a rent controlled building where 84 artist live and work Tuesday, March 8, 2016. (Emma Chiang/Special to S.F. Examiner)
(图片来源:Hdrinc


假设 1970 年每月 500 美元租金的房子,到 2016 年租金可能还不到 1000 美元。然而,如果业主逼迁租客而重新上市出租,那么租金很可能达到美元 5000 美元,这为部分投机业主提供了谋利的机会,而受到利益驱动的业主也会使用该法案驱逐自己的租客。

2015 年加州参议会交通和住房委员会曾就参议员蓝诺(Mark Leno)提出的反逼迁案召开公听会,但最终还是差一票才能修正《艾利斯法案》。



3.2、避邻主义(NIMBYism)— 既得利益者的谎言,压死受害者们的最后一根稻草

先解释一下避邻主义。所谓邻避主义(NIMBYism——Not In My Back Yard )是指社区居民反对把城市公共设施设于自己社区,即公众反对在周边地区建设项目和设施,但是并不抵制使用同一个项目产品或服务。

硅谷政府一方面受益于高科技公司带来的经济效益,一方面则坚持着其严格的城市规划:建设只有 2 层的楼房建筑,这是城市规划设置的障碍—— 2 层的楼房建筑控制保证入住的人口从而确保原有资源不被更多的入住人口争夺。

即避邻主义者坚持——开发商不要在我们所在的社区里面建,也不要盖 4 层的楼房,因为这会损害我们的既得利益。

就此次 “逼迁” 事件的主角圣何塞市来说,他们声称自己不愿意变成第二个洛杉矶,也就是说不要在这个城市规划新的主干道和新的区域划分。

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(图片来源:Laweekly

这其实涉及了两个方面的问题,一是受到避邻主义( NIMBYism )思想影响的城市规划政策,一是当地政府的行为。

过去几十年,旧金山都在避邻主义的影响下发展城市规划政策。严格的区域划分也实现了该地区固定的资源分配,而已经享受着优质资源,特别是优质教育资源的人们更不愿意重新分区(要对资源进行重新分配),也不愿意发展高密度住房项目(会有更多的人口入住该地区而争夺资源)。

在避邻主义和城市规划政策的影响下,这个地区很难建设大量的新住房。而随着时间的推移,高科技公司的逐渐增多,人口的剧增,最后形成了一个住房供应市场落后于城市规模以及经济发展的境况。

根据美国人口普查数据显示,在 2010 – 2015 年间,三藩市、圣马特奥县、圣克拉拉县合计增加了 385800 个工作岗位。与此同时,政府仅发放了 58324 个单位住房的建筑许可证,而这些住房仅够容纳大约 15 万新居民。

住房严重短缺意味着,该地区的经济效益每大增一次,租金就会暴涨一次。

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(图片来源:Fastcoexist


而面对住房供给不足的问题,开发商们看到了潜在的巨大市场,但是他们的开发遭到政府和城市规划政策的限制,所以他们会选择更容易开发的地区下手。问题就从高端住宅区扩散开来,因为高端住宅区的各种资源相对更好,居民更不愿意分区也不愿意开展高密度住房项目。

所以以往的有钱人固守在原来的住区,而新增的大量人口住哪呢?开发商只好把目光转向周边的房子,不能开发就购买。那些中产阶级和低收入人群买不起这些房子,就只能被迫搬走,这就出现了 “逼迁” 事件。

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A sign that reads ? Silicon Valley?
(图片来源:Huffingtonpost


避邻主义除了影响城市规划政策,在一定程度上,也影响了当地政府的行为。

硅谷的另一个城市 Mountain View 的市议会一直不愿意 Google 在那里建立一个新总部。城市领导人声称担心交通以及城市的发展问题,也担心 Google 那么多的员工成为接下来的基础选民,影响城市的政策决策。

除了 Google ,其他高科技公司也面临着同样的来自避邻主义者的阻碍情况。而这种避邻主义的阻碍结果是:城市并没有解决交通拥堵问题,也解决不了已经高涨的生活成本问题。




4、最后

硅谷面临的住房危机,不管是高涨的房价还是住房供应严重不足的问题,其实都是几十年来发展和选择的结果。即使高科技公司一直成为当地居民们怨恨的对象,但是这并不是他们一方造成的结果。

而且不可否认地,高科技公司确实为硅谷带来了经济效益与贡献,为了缓解民众对自己的不满情绪,Google、苹果、Facebook 等公司还纷纷通过各种慈善手段,支援周边的社会设施建设。

但是如何将高科技公司产生的经济效益作用到对该地区的发展贡献上,这更像是当地政府应该思考的问题。至少,作为自由主义者的硅谷创始人多数认为政府有责任积极地帮助民众解决各种问题,当然也包括住房问题。

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(图片来源:Zirra


但是,当地政府在解决住房供给不足问题方面却显得不那么 “走心”。

华尔街日报报道,圣克拉拉县预测圣何塞全市到 2035 年将增加 4.9 万个工作岗位和 1.6 万个新的住房单位。但这引起了圣何塞政府的不满,并且公开说该市会增加更多的工作岗位,住房将更加短缺。

解决复杂的住房问题,在政府层面,从法律和政策到具体的执行还是会经历很长的一段时间,而且面临的问题也不是看上去那么简单,也许也不是建更多的住房能够解决问题。正如一位当地居民所说:

“我们不是想要更多的房子,而是想要拥有更好的城市基础设施。”


看来不畏于挑战高科技难题的硅谷地区,现在碰到了更难的选题:如何解决该地区的住房问题?




转自:ifanr

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Anewczs 发表于 2016-7-14 00:03:07 | 显示全部楼层
先富都移民去硅谷了,然后被硅谷驱逐
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